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大陸．資金．對策／房產限售對銀行業務的風險分析

台資銀行在大陸接受房產抵押品時，須特別注意各地官方對房產價格的行政調控措施。

截至目前為止，大陸官方為了調控各地房價，已在55個城市執行超過160次強力行政手段打壓房價，這些行政手段除了台資銀行在大陸接受房產抵押前須特別留意外，台資企業或台灣個人在大陸置產也必須注意。

分析這160多次調控房價行政手段，大抵可分為提高首付比例、限購和限售三大類，其中又以限售最為嚴厲，也是最新出現的打壓房價措施；所謂限售就是指在購買房產完成過戶登記後，官方要求一定時間內不得再次進行轉讓，目前有30多個城市出台房產限售政策，其中福州、廈門、青島、廣州、東莞等都規定，取得產證二年內不得再次進行交易；珠海、惠州更為嚴厲，限售期間高達三年；杭州則是對企業購買限購區域內的住房，依規定在取得產證後的三年內不得交易。

河北保定則由於雄安新區的原因，部分地區在未來五年內房產都不得交易，雄安新區範圍內甚至出現地塊被要求十年內限售，雖然如此，北京、上海、深圳等房價最熱門的一線城市，至今則仍未有限售政策出台。

對台資銀行而言，雖然在大陸的分行由於業務範圍限制，一般不做個人房貸業務，所以大陸房產調控政策對銀行業務影響較小，但台資銀行在大陸分行的貸款業務，若貸款人是以在大陸持有的不動產作為擔保，那除了注意不動產價格波動外，這些不動產是否被納入限售房產範圍內就變得非常重要。

除此之外，提高首付比例是大陸過去最常見的房價壓抑措施，比如上海所採取的就是認房又認貸政策，首套房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不得低於35%。

若是已在上海擁有一套住房、或在上海無住房但有住房貸款紀錄（包括商業性或公積金住房貸款紀錄），不管是由家庭申請商業性個人住房貸款，或是購買普通自住房，首付款比例都不得低於50%；如果購買的是非普通自住房，則首付款比例不得低於70%；官方提高購房的首付比例，降低購房者透過銀行貸款將高槓桿風險轉稼給銀行，從另一個角度看也可以降低銀行個人房貸的業務風險。

至於北京、上海、深圳所採用的限購政策，是另一個直接透過行政手段減少房市需求的有效手段，一般都是擁有本市戶籍居民可購買兩套住房，非本市戶籍居民只可購買一套住房，但前提是須滿足在本市沒有住房且連續五年以上在本市繳納社會保險或個人所得稅才有資格購買房產，至於擁有一套以上住房的非本市戶籍居民則不允許再購置房產。

需注意的是，之前北京、上海等地通過假離婚繞過限售政策進行購房的作法，在各地新限售政策下已不可行，另外北京對「法拍屋」（法院強制執行的房產）也一樣採取限購政策，「法拍屋」的購買者一樣須符合限購政策，對此上海及深圳就沒有限制，造成由於對「法拍屋」的不限購，這些城市就出現政策漏洞，銀行對拿「法拍屋」房產當抵押品的貸款業務，必須慎重考量後續政策變化的風險。

(本文發自上海，網址www.myChinaBusiness.com)

2017-07-25 經濟日報 張二飛（富蘭德林證券股份有限公司投資銀行部 法律顧

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