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專家傳真－從央行再次降息 看下半年房市景氣

有鑑於今年上半年全球經濟景氣復甦力道未如預期，加上英國脫歐後續效應，恐為全球經貿投下不確定因素，更何況近期國內勞資雙方爭議不斷亦為隱憂，皆不利於今（2016）年下半年國內經濟復甦力道，因此今年6月底國內央行再次降息半碼，而市場也相當關注，自去年8月以來央行連續四度降息、累計共兩碼，會如何牽動後續房市的表現。

雖然先前央行多次降息、鬆綁信用管制措施，且部分降價個案刺激建案買氣，已使得今年3～5月國內六都建物買賣移轉件數月增率連續三個月呈現正數趨勢，但下半年房市的續航力才是關鍵。儘管房貸利率持續探底、央行全面鬆綁信用管制措施，為國內房地產市場營造利多氛圍，不過下半年國內經濟復甦的力道將是首要考驗，其中若今年下半年國內經濟成長率彈升幅度不如預期的話，將相對影響民眾薪資與可支配所得，當然也導致民眾會憂心購屋自備款不足的問題，且影響民眾購屋的意願與能力，此均不利於房市的需求表現；其次，買賣雙方對於房價的磨合程度也將是左右今年下半年房市景氣的觀察重點，特別是賣方在央行四度降息共兩碼、解除信用管制下，使得賣方短期內降價壓力降低，不過買方卻依舊認為價格有下修空間，因而下半年買賣雙方對於房價恐還是存在認知差距。

另一方面，短期內更不可輕忽持有稅稅基調整對於房市所造成的殺傷力，由於今年5月底內政部次長花敬群教授表示，台灣房市亂象有一大部分的比例是來自於房屋的稅基評定基礎不確實，政府將全面檢討，兩年內讓稅基評定基礎能與不動產市值相當，以達「自用輕稅」及「稅賦公平合理」目標，因此預料持有稅稅基的往上調整將是無可避免的情況。事實上，除今年六都公告地價的漲幅皆在三成以上，使得地價稅持續調升之外，以房屋稅而言，今年全國有12個縣市檢討房屋標準單價，展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整，並於明（2017）年房屋稅適用，甚至台南市除宣布調漲房屋標準單價平均達1.2倍外，更溯及2001年以後設籍的房屋一律適用，而為達成中央政府所期望讓房屋標準單價逐步接近市價，且增加地方稅收的目標，各地方政府也多將房屋標準單價調高，僅是各縣市調幅不一；而在持有稅稅基不斷上調的情況下，此也意謂國內房地產市場輕稅時代已過。

整體來說，在1～2月房市急凍導致上半年基期偏低的情況下，今年下半年國內房市交易量將可較上半年回升，但上揚力道恐相對有限，而若以年增率的角度來看，預估今年第三季房市交易量年增率可維持正數，不過第四季在去年同期因房地合一稅實施在即使得買氣集中釋出而墊高基期下，房市交易量年增率將再度轉為負數，此也導致今年全年房市交易量跌幅恐將逾一成的水準。

值得一提的是，雖然去年8月~今年4月M1B年增率已連續九個月高於M2，黃金交叉顯示央行主導的資金面有利於房市，加上國內外金融市場動盪，且利率不斷下調，極低利率環境恐成常態，因而隱含房地產未來還是有機會再度成為民眾投資工具的選項，特別是收益型不動產將受到青睞，不過預料未來房價修正幅度、稅負的變化將為資金進場的考慮關鍵，也就是在房價下跌尚未達到市場預期的滿足點，甚至還不足以彌補房產稅負增加的部分之前，資金要全面進駐房市並再次拉抬房價仍是有相當的難度。

(工商時報)2016年07月13日 劉佩真

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