台商投資大陸房產最新法律實務

台商不管是以個人還是公司型態投資大陸房地產，目前都面臨房價調控大背景下的各種限制。

台商在大陸購買辦公室或個人住宅，都是比照一般外商規定辦理，在2010年住建部《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》中，明確境外個人在大陸境內只能購買一套用於自住的住房，至於在大陸境內設立的外商投資企業，也只能在註册地所在城市購買辦公所需的辦公室，這項規定大大限縮了外商無論是個人還是公司在大陸投資房地產的途徑。

以上海為例，現在台籍個人要在上海購買自住房產，除了必須滿足在上海繳納個人所得稅一定年限的要求外，也被要求遵守一個台灣居民家庭在上海只能購買一戶住宅的限制，過去雖然有台灣居民不在乎25%企業所得稅的成本，想盡辦法透過所設立的外商投資企業繼續投資上海房地產，但上海官方為了落實對房價的調控政策，對外商投資企業在上海購買房產，進一步要求須同時符合以下條件：

1、企業設立年限已滿5年；

2、企業在上海累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣；

3、企業職工人數須在十名及以上，且要按照規定繳納社保和公積金滿五 年

但如果企業近年繳納稅款金額已滿500萬元人民幣以上，則購房不受上述企業設立年限和員工人數等條件限制。但要注意，台資企業在上海購買房產的限售期為五年，也就是從購買日起算五年內不得出售該房產。

實務中除了居民住宅外，台商在上海還曾經熱衷投資過辦公室的房產，但現在上海官方只允許企業購買自用的辦公室，也就是就算台商以公司名義在上海購買辦公室，如果不是自用，而是想出租給其他公司，在辦理註冊地的工商登記時，當地工商局會拒絕為這些租戶辦理手續，也就是說，雖然台商可以透過台資企業在上海購買辦公室，但卻無法出租，自然就不具備投資效益。

大陸官方為了限制房價，不讓外商炒作房產，可以說是用盡了所有行政手段，除了上面所分析針對個人限購和透過工商局不給予註冊登記外，還以外匯手段讓外商無法投資大陸房地產。根據2016年16號文《國家外匯管理局關於改革和規範資本項目結匯管理政策的通知》，外商投資企業不能使用註册資本、外債等資金購買非自用房産，也就是台商就算將資金從境外匯入大陸形成註冊資本，但結匯時除非是購買自用辦公室或宿舍，否則不能結匯用於投資房地產，所以不少台商個人希望透過設立公司來購買上海房產，從外匯角度看也不具備可操作性。

今天台商想投資大陸房產，達到透過租金實現房產收益的投資模式，只能透過投資正規的外資房地産企業達到目的，但房地産開發又是外商投資産業指導目錄中的限制類行業，加上目前仍處於調控房價的大環境下，很難獲得審批，就算是要在已設立企業，在經營範圍中增加房屋租賃項目，將非自用的住宅房産對外出租，審批難度也很大。

（本文發自上海，網址www.myChinaBusiness.com）