作者：林君穎

提到REITs（不動產投資信託），一般人大概有2種反應：一是「霧煞煞，搞不懂這是什麼金融商品，聽起來很複雜、很危險」；稍微對REITs有點了解的人則是想「應該是每個人都拿一點錢，一起買房地產賺錢吧？」其實，第2種也只對了一半，REITs除了會買房地產之外，還可以投資抵押貸款債券！ 

整體來看，REITs大致上可分為以下3種類型：

類型 1》權益型REITs，直接投資不動產

首先，我們來看一般人最常接觸的「權益型REITs」（Equity REITs）。用白話文來說，如果你買進這類型的REITs，等於是直接擁有不動產的一部分（權益）。

這裡的「不動產」也有很多種類型，像在台灣掛牌的REITs，大部分是投資商業大樓。但在海外的RIETs，也有投資住宅、工業、醫療保健等建築物。工業REITs會投資基地台、倉庫、物流中心，而醫療保健REITs則投資醫院、養老院等等。 

買進權益型REITs，你就可以像房東一樣，定期收租金，投資人可以定期獲得配息，如果不動產的價格上漲了，你也可以賺到價差，因為REITs的淨值會跟著上調。權益型REITs是投資人最好懂，也是3種類型中占比最大的類型。

類型 2》抵押型REITs，借錢給不動產開發或經營者

再來，是比較複雜的「抵押型REITs」（Mortgage REITs）。其實說穿了，就是集合大家的錢之後，再借錢給缺乏資金的房地產開發商、建築業者，或是向銀行購買「不動產抵押貸款擔保債券」。

「不動產抵押貸款擔保債券」，或稱MBS，聽起來很難懂，但你可以理解為，銀行將房貸的利息和償還的本金打成一包，發行債券之後賣給投資人，而投資人可以分配到後續的收益。

因此，當你購買抵押型REITs時，因為是借錢給別人，所以跟銀行一樣，你主要是賺取利息收入和相關的手續費用。

抵押型REITs的占比較少，在台灣市場也較難買到。不過，像是FH富時不動產（00712），它是1檔追蹤「富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數」的ETF，投資標的就是在美國專做房地產放款金融機構的商品。

類型 3》混合型，權益＋抵押兩種都有

混合型REITs（Hybrid REITs），顧名思義，就是綜合前述2種類型的REITs。基金經理人會依照不動產市場的景氣，以及市場利率的變動，適時調整組合裡權益型與抵押型的投資比重，不過，混合型REITs是3種類型中最為少見的種類。

從下表，我們可以再次複習3種類型的REITs之間的差別。在投資之前，不要忘記了解你投資的REITs是屬於哪種類型、可能會有什麼風險，才不會投資結果不如預期。

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