戴德梁行總經理顏炳立發表10月最新市場觀察，如今房市「已近黃昏」，未來蛋白區房價恐率先下修，若屋主還堅持開高價，恐怕根本賣不掉，其中持有大坪數物件的人，更可能被套牢。

政策打炒房 藥效逐漸發酵

顏炳立表示今年Q1整體市場呈現價賣不掉、低價買不到、買方不任性、賣方不認命4大現象；Q2轉變為下餌容易、成交難，在漲跌之間的心態糾結；Q3則是呈現吳郭魚、台灣鯛、石斑魚各就各位，房價回歸基本面；如今到了Q4，只剩下「無奈與等待」，成交量是藏在價格裡，依舊存在著任性與認命的現象。

顏炳立指出，今年是「虎嘯市場，只剩貓聲」，買賣方現況為「夕陽無限好，只是近黃昏」，很多不動產持有者覺得明天會更好，仍以為自己是老虎，房子還是要賣高價，才發現房市盛況的往事只能回味，根本賣不掉。

房市爽日子結束 靠自用、置產撐場

不過，對於想買房的族群來說，2022年也是令人失望的一年，期待靠著政府打房、升息等，房價能下跌5至10％，心裡也會跟著舒服，沒想到雖然預售屋市場受創，成屋市場清淡，實際上房價卻根本沒降，大家都等到「花兒都謝了」。

顏炳立認為，即便目前資金仍多、利率仍處相對低點，但政策打房阻斷建商購地金流，讓房市的黑天鵝變大隻，房市的爽日子已結束了；在政府抑制房市、央行緊縮升息，加上國際經濟看法保守等情況下，房市已沒有投資、投機買氣，僅剩下自住需求，買氣衰退已是既定事實，預售屋買氣將明顯受創，成屋買氣轉緩轉淡，剛性買氣也變得遲緩，最終導致蛋白區降溫，2022下半年房市買氣只能靠自用、置產撐場。

蛋白區率先修正 大坪數不賣會套牢

整體而言，雖然成交量萎縮，但不代表房市就悲觀，主要是房市的靈魂是土地，土地需求仍強，未來都更土地將轉趨活躍，只是買氣收斂不再熱了，預期有土地交易量的城市，預售房價還是有1成的上漲空間，Q4土地市場可能會量縮，但還是樂觀價微漲。2022預估土地市場量少40％，商用市場量少22％，移轉棟數成交量少10％，整體平均將量縮25％。

最後，顏炳立以「買氣降、量再縮、價未修、人觀望、市轉淡」來總結Q4市況，預期將會亂象叢生、群魔共舞，新舊不分、地點不分、產品不分、價格一樣，就是亂象，而這些現象也代表房市即將反轉的訊號，特別要注意大坪數的產品，若還沒脫手，恐怕就會被套牢，尤其是資金行情的激情已過，未來需理智看待房價緩修，其中又以蛋白區將率先出現修正。

針對2023年展望，顏炳立則預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來了」，房市會持續轉淡，買氣再降，價格則進入緩修，人觀望，量再縮。

（封面示意圖／東森新聞）

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