台灣居民出售大陸房產資金與納稅分析

台灣居民在繳納個人所得稅與增值稅後，可匯出在大陸售房取得的資金。

上周專欄已分析，台灣居民將在大陸購置的房產直接贈送給配偶、父母或子女等直系親屬、兄弟姐妹等近親屬，可比照大陸本地居民免稅規定，但若是轉讓非贈與，則不管是不是近親屬，依法都得納稅，但完稅後的資金可以自由匯出大陸。

雖然大陸官方目前仍採取外匯管制限制資金進出，但對外籍人士在大陸購房，只要完稅並滿足相關程序後，銀行並不會追問當初購房的資金來源，也會允許出售房產後的完稅資金匯往境外，也就是說，銀行幾乎掌握了外籍居民出售大陸房產後，將資金匯往境外的審查權力，外管局不太介入。

要注意若非屋主本人辦理手續，而是委託其他人辦理，則必須有經公證的授權委託書及受託人的有效身分證明，一般來說，銀行審核售房款匯往境外重點如下：

（1）匯出金額不得超出房產轉讓金額扣減相關稅費後的餘額

（2）申請匯出金額不得超出稅務證明上所記載的金額

（3）辦理資金匯出時，轉讓的房產應已在房產主管部門辦理完畢權屬轉移的手續

（4）完稅證明原件上須標註業務種類、金額、日期並加蓋銀行業務章

另外，台灣居民在大陸出售房產的稅費問題，在各地都有不同規定，以出售上海的住宅房為例，有個人所得稅、增值稅、土地增值稅和印花稅四種稅收並須考量。

1、個人所得稅

台灣個人轉讓在大陸購置的房產，須按照「財產轉讓所得」項目繳納個人所得稅，稅率為20%，但如轉讓人持有房產超過五年，同時為該所有人在上海的唯一住房，那就可免徵個人所得稅，官方用意在鼓勵所有權人長期持有房產，而非為了投資炒房而置產。

至於應納稅所得額=轉讓收入-原購置房產支付的房款和稅費-本次轉讓房產繳納的稅費；納稅人可按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用，和其他合法憑據都可以作為扣除依據，但要注意，裝修最高扣除限額為房屋原值的10%，若是無法準確提供房產原值，則稅務局實行核定徵稅，按住房轉讓收入的1%－3%幅度核定應納稅額。

2、增值稅

個人將購買二年以上的非普通住房對外銷售，以銷售收入減去購買住房價款後的差額，按5%的徵收率繳納增值稅，但若是出售購買二年以上的普通住房，則除了免徵增值稅外，還同時免徵相對應的附加稅。

3、土地增值稅和印花稅

依2008年137號文《財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》規定，對個人銷售住房暫時免徵土地增值稅，對個人銷售或購買住房也暫時免徵收印花稅。

嚴格說，台灣居民在大陸不論是轉讓、贈與還是繼承房產，都須要在台灣申報納稅，其中贈與稅及遺產稅更是要在一定期限內申報，稅率依不同價值落在10%-20%不同級距之間，而且在大陸處分房產所得，須被視為等同於台灣境內所得，必須在次年的5月份主動申報個人綜合所得稅，稅率落在5%至40%間，只不過實務中很少人會主動申報。

（本文發自上海，網址www.myChinaBusiness.com）