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勤業眾信稅務專欄－個人出售不動產 新舊稅制大不同

立法院於104年6月5日三讀通過房地合一稅制相關條文，並自105年1月1日起正式施行，針對不動產交易所得稅負，新舊稅制有很大不同。

依據現行法規（以下簡稱舊制），個人出售不動產時，屬於土地部份課徵土地增值稅，免徵所得稅，屬於房屋部份之財產交易所得，係與其他綜合所得（如薪資、利息或股利等）合併申報，按累進稅率5％、12％、20％、30％、40％、45％計算綜合所得稅額，於所得發生年度的次年5月申報。個人於計算出售房屋之財產交易所得時，若無法提示不動產原始取得成本之相關文件，除出售房地總成交金額達一定標準之豪宅（如臺北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元），需依規定先計算歸屬房屋之收入，再以出售房屋收入之15％為所得額申報納稅外，個人常依財政部頒訂之財產交易所得標準，按房屋評定現值一定比例計算出售房屋所得，由於按前述標準計算之所得額常較實際為低，使得個人出售不動產之稅負相對較輕。

惟自101年8月施行不動產實價登錄後，稽徵機關較容易掌握不動產實際交易價格，因此若稽徵機關能掌握個人交易不動產之買賣價格，仍將以實際交易價格核定個人財產交易所得。

房地合一課稅新制自105年起實施，個人出售105年以後取得，或103年1月2日後取得但持有不滿兩年的不動產，需以房屋及土地之出售總價額，減除相關成本費用，再減除土地漲價總數額後之餘額，課徵所得稅，亦即出售土地將不再僅課徵土地增值稅，土地及房屋所得均需課徵所得稅。在房地合一課稅制度（簡稱新制）下，個人依持有不動產期間長短不同，適用不同之稅率，持有一年以內為45％，持有兩年以內超過一年為35％，持有十年以內超過兩年為20％、持有超過10年則為15％。而個人出售繼承取得之房地，於計算持有期間時，可以將被繼承人持有期間合併計算。

此外，房地合一新制下，個人出售自住滿6年之房地，還可享有租稅減免優惠，所得400萬以內免稅，超過400萬部份，按10％稅率課徵。另依財政部今年8月函釋繼承取得房地適用課徵原則，個人出售於105年1月1日後繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得的房地，原則上適用舊制課稅規定，亦即僅就房屋部份之財產交易所得，課徵所得稅。但考量個人無法控制繼承房地的時點，部份不動產持有人交易因繼承取得之房地時，若能享有新制自住房地之優惠規定，其稅負可能較有利，因此，財政部為避免個人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響，於函令中亦放寬解釋，若個人於105年1月1日後交易繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得之房屋、土地，且該房地符合新制自住房屋、土地之規定時，亦得選擇按新制課稅規定計算房屋、土地交易所得。

交易符合房地合一課稅新制之房地時，不論有無應納稅額，應於房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內，向戶籍所在地之國稅局辦理申報。

105年房地合一課稅新制上路後，由於房地交易新舊稅制課稅方式大不同，個人交易不動產時，需依據取得房屋、土地的時間點，審慎判斷應適用新制或舊制，所得計算方式，以及申報納稅的時點。

（本文作者莊瑜敏為勤業眾信聯合會計師事務所會計師；吳懷真為協理）

(工商時報)2015年10月15日 04:10 莊瑜敏為勤業眾信聯合會計師事務所會計師；吳懷真為協理

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