房東報稅 避開三大地雷

 

近年房市降溫，不少有殼族選擇整修房屋當起包租公。勤業眾信南區稅務服務負責人賴永發今（8）日提醒房東，報稅季節千萬別誤踩三大地雷，包括無償出租卻未附證明、押金未依存款利率納收入以及專營出租業務卻未辦營業登記。

首先，許多房東會將房屋無償借給親戚朋友使用，賴永發提醒，如果是提供給外人，而非配偶或直屬親屬的話，在申報時要檢附當事人以外的兩人證明，確實是無償借用，以及經公證的無償借用契約影本，且不能供營業或執行業務使用，否則遭國稅局查獲，將按照當地租金一般行情計算租賃所得。

此外房東出租房屋時，通常會收取一筆押金。賴永發表示，個人出租財產押金，必須依規定按郵局一年期存款利率，計算租賃收入，這也是房東在實務上常常忽略的第二大地雷。

而許多房東收取押金後，通常會拿來轉投資或定存，為避免重複課稅，房東如果能確實證明押金運用方式，並已將運用後所產生的所得申報，租賃收入就可扣掉已申報部分。

賴永發舉例，老王出租房屋，年租金120萬元，並收取押金30萬元，他並以押金投資購買基金，當年度獲益3,000元。

以此例而言，老王申報該年度綜所稅時，除了120萬租賃收入外，另外押金部分必須依當地銀行一年期存款利率1.37%計算為4,110元，可扣除運用押金投資所產生的營利所得3,000元，因此在租賃收入方面，老王應申報120萬元加1,110元，合計1, 201,110元。

最後，賴永發指出，一般個人出租不會涉及營業行為，但如果有設置店面或招牌，或雇用人員經營租屋業務，將被國稅局視為營業行為，必須辦理營業登記，除了收入要歸課個人營利所得外，還須報繳營業稅。

賴永發提醒，過去行政法院在租屋是否涉及營業行為的判決上，主要會看房東是否有長期出租意圖，以及經營形態、租金收入規模大小，或是設置網站、以「某某學苑」招牌招租等，提醒房東注意。

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