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投資方向球／海外置產 先搞懂三堂課

前陣子人民幣重貶，引發新一波全球貨幣匯率大地震時，有位資深房地產友人來找我，談及有關海外房地產的種種實務問題，他在國內房地產市場擁有多年投資實戰經驗，有鑑國內房價漲幅偏高及房租報酬太低，近幾年他開始轉赴國外置產投資。

但他坦言，精算一下，投資表現不如預期的理想，他總結的心得是：「房地產投資內外須有別」，不能一味地移植國內的投資習性做決策，這很不周延。

我聽完他海外置產的『告解』後，歸納出「匯率安不安全」、「政策面友不友善」、「服務到不到位」等三個投資決策重點，我認為這是海外置產必須先搞懂的三堂課。

由於房地產每一筆交易金額總價偏高，投資期間的任一匯價波動，匯差損或匯差益的金額都很可觀，以這位友人兩年前在日本東京置產為例，他粗估，因日圓兌美元的貶值幅度遠大於台幣兌美元的貶值，如果他現在脫手，由於投資期間房價並沒有明顯上漲，單單帳上的匯差損失就達一成之多。

類似因匯價波動造成海外置產的投資風險，不僅是日本，連國人一向鍾愛的澳洲及加拿大兩地都是如此，澳幣及加幣短短一年不到，兌台幣的貶值都在一成以上。主要是因為海外房地產都是以當地幣值買賣，以國人目前最主要的海外置產東協國家為例，僅柬埔寨金邊房地產是以美元作為買賣計價的貨幣，較不受美元升值影響，只要美元持續看漲，未來還有匯差益的好處，其他如馬來西亞、泰國、印尼等都用原幣計價的國家，僅一年不到，兌美元匯價重貶達三成以上。

至於「政策面友不友善」，就看當地政府對於外人投資當地房地產開發的態度如何？

一般而言，已開發國家對於外人投資當地房地產多抱警戒心態，尤其近年來自大陸龐大的資金流，狂潮般流向歐洲、美加及澳洲等先進國家，逼得當地政府開始祭出各種投資門檻及附加費用等。

不過在亞洲，客觀來看，相較於上述先進國家，亞洲地區尤其正在全速推動開放經濟的東協國度，大多數國家為拚經濟，大力吸引外資進來，對房地產營建相關產業，目前多採開放歡迎態度。

然而，不可諱言的是，這些開發中的國家，在法規制度面以及政府治理的水平，相較於已開發國家，仍待加強。

至於「服務到不到位」，指的是，投資海外房產，不像在國內，從打探市場行情供需、市調到出租等，都可以自已來，在海外由於人生地不熟，所委託的代理業者整體專業服務質量夠不夠，將直接攸關投資的成敗。例如投資前，有沒有主動提供當地房地產總體市場供需評估、詳實的成交行情及房租水準變化分析等。

另外，有關建商的營建信譽等徵信，更是要事前把關清楚。而等房子完工交屋，代理業者有無能力提供完整全套的物業代管代租等後續性的服務，也是事先考量的重點。

（作者是長富國際地產總經理）2015-08-19 03:48:03 經濟日報 ▉鄭哲昇

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